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Sigmar Gabriel,
11.01.2017

Sigmar Gabriel fordert Wohnungsbauoffensive Gemeinsam für die Zukunft des Bauens

Die Lage am Wohnungsmarkt ist zu einer der zentralen sozialen Fragen unseres Landes geworden, vielleicht sogar die zur Zeit wichtigste soziale Frage - und das in dreierlei Hinsicht:

  1. Der Wohnraummangel in den Ballungsgebieten führt zu Mietpreisen, die selbst für Gutverdiener unerträglich zu werden drohen. Und es sind keineswegs nur die wirklichen Großstädte, die davon betroffen sind, sondern auch mittelgroße Städte wie Freiburg oder Braunschweig erleben diese Entwicklung. „Schwarmstädte“ werden diese Kommunen inzwischen genannt, weil dort massiver Zuzug aus den ländlichen Regionen stattfindet. Köln ist natürlich auch eine solche Schwarmstadt.

    Vor allem junge Menschen, junge Familien finden keinen bezahlbaren Wohnraum mehr. Ihre Flexibilität und Mobilitätsbereitschaft für die Aufnahme von Arbeit, den Aufbau einer eigenen Existenz wird geradezu bestraft. Aber auch für ältere Menschen ist der Wohnraummangel inzwischen bedrohlich. Wer aus seiner alten aber möglicherweise inzwischen zu großen und im dritten Stock gelegenen Wohnung in eine kleinere und in Parterre liegende Wohnung umziehen möchte, findet nichts, was er bezahlen könnte.

  2. Die entgegengesetzte Entwicklung finden wir in ländlichen Regionen. Nicht nur mit Wohnungsleerständen, sondern vor allem aufgrund des Verlusts von wichtigen Angeboten der Daseinsvorsorge und der Infrastruktur, die mangels Einwohnern Schritt für Schritt verschwinden oder längst verschwunden sind. In jederfünften Gemeinde in Deutschland gibt es inzwischen KEINES der fünf Merkmale für die öffentliche Daseinsvorsorge mehr: Keine ÖPNV Haltestelle, keinen Supermarkt, keine Apotheke, keinen Hausarzt und keine Grundschule. Deutschland driftet auf vielfältige Weise auseinander. Nicht nur in Arm und Reich, sondern eben auch in Stadt und Land.

  3. Die zum Teil schlimme Verwahrlosung einzelner Stadtquartiere in einigen Großstädten in Deutschland. In Gelsenkirchen gibt es allein in der Bochumer Straße eine ganze Reihe Häuser, die vor Ort „Schrottimmobilien“ genannt werden. Deren Eigentümer locken EU-Bürgerinnen und EU-Bürger aus Rumänien und Bulgarien an, um sie dort unterzubringen und an deren Scheinselbstständigkeit und am Kindergeld- und Sozialhilfebezug Geld zu verdienen.

"Es geht um den sozialen Zusammenhalt"

Es geht um nichts Geringeres als den sozialen Zusammenhalt in unserem Land. Denn verwahrloste Dörfer und Stadtteile erzeugen verwahrloste Köpfe und Seelen. Und wenn Menschen trotz eines Normaleinkommens keine Chance haben, eine gute und bezahlbare Wohnung zu finden, werden sie am Sozialstaatsversprechen dieses Landes zu zweifeln beginnen.

Eine gute und bezahlbare Wohnung zu finden, in kulturell und in Fragen der öffentlichen Daseinsvorsorge angemessen ausgestatteten Gemeinden zu leben und keine „vergessenen Stadtteile“ zuzulassen, ist eine der großen und zentralen Aufgaben der Politik.

Zum Wohnraummangel in den Schwarmstädten: In vielen Ballungszentren in Deutschland ist es bereits heute für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen schwer, eine bezahlbare Wohnung zu bekommen.

Für den Chefarzt ist das kein Problem: er findet auch heute in der Kölner Innenstadt eine attraktive Bleibe. Aber was ist mit den Krankenschwestern und Pflegern? Gutverdienende Singles kommen immer noch unter. Aber was ist mit den Familien mit Kindern, die eine große Wohnung brauchen? Da findet eine regelrechte Schlacht um die wenigen günstigen Wohnungen am Markt statt.

Wohnungsknappheit wird zu Problem für Wirtschaft

Beispiel Köln. Köln ist eine wachsende Stadt. In den letzten fünf Jahren hat sich die Einwohnerzahl um 46.000 erhöht. Bis 2025 werden laut Prognose der Stadt Köln wohl noch einmal 100.000 Menschen dazukommen. Hauptgrund für dieses starke Wachstum ist die Wanderung von den ländlichen Regionen in die Ballungszentren. Auch Köln wächst vor allem durch Zuzüge.

Dazu muss man sagen, dass solche Landflucht nicht nur eine ökonomische Ermessensentscheidung zwischen den Kosten der Wohnung und den Kosten für die Entfernung vom Arbeitsplatz ist. Es ist nicht nur eine Entscheidung über Wirtschaftlichkeit, ob man in der Stadt oder in der Peripherie leben will. Sondern es geht um die Idee vom „guten Leben“. Es ist eine Entscheidung über Lebensqualität. Kinderbetreuung, kulturelle und sportliche Angebote, fachärztliche und stationäre Versorgung, Schulen und vieles andere mehr lässt immer mehr Menschen – übrigens weltweit – in die Ballungszentren ziehen.

Deshalb ist es auch unsinnig, auf den im Durchschnitt Deutschlands ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu verweisen. Diese Entwicklung werden wir nicht aufhalten. Und jeder kann sich ausrechnen, was ein solches Wachstum für die Wohnungssituation in Deutschland heißt.

Mit der steigenden Nachfrage wird sich der Konflikt um bezahlbaren Wohnraum in den Ballungsräumen weiter verschärfen. Und das ist nicht nur ein Problem für die individuell Betroffenen. Es ist auch ein Problem für die deutsche Wirtschaft. Zunehmend müssen sich Unternehmen um geeigneten Wohnraum für ihre Fachkräfte sorgen.

Wohnungsfrage wird für Mittelschicht existenziell

Berufsanfänger, befristet Beschäftigte, Mitarbeiter einfacher Gehaltsgruppen sind es vor allem, die im Kampf um günstige Mieten unter Druck geraten. Das ist untragbar. Für die Leistungsfähigkeit des Wirtschaftsstandortes Deutschland brauchen wir diese Menschen genauso wie Gutverdiener.

Als Wirtschaftsminister muss ich die Auswirkungen des Wohnungsmarkts auf die Wirtschaft im Blick haben. Aber wir alle wissen, dass es bei der Wohnungsfrage um viel mehr geht. Der Wohnungsmarkt ist kein Markt wie jeder andere. Im Rahmen der Sozialen Marktwirtschaft hat das „Soziale“ hier eine besondere Bedeutung. Es geht dabei heute nicht mehr nur um die Bereitstellung von Wohnraum für sozial Schwache. Bis in weite Teile der Mittelschicht ist die Wohnungsfrage zur Existenzfrage geworden!

Wohneigentum für Familien fördern

Es geht aber aus meiner Sicht nicht nur um den Mietwohnungsmarkt. Denn für viele Menschen in unserem Land, vor allem für junge Familien, ist die Frage nach Wohneigentum nach wie vor ein zentraler Baustein der persönlichen Lebensplanung. Und die beste private Altersversorgung ist es auch noch. Wir wollen, dass der Traum von den eigenen vier Wänden für mehr Menschen wahr werden kann.

Deshalb wollen wir Familien in den teuren Städten und Ballungsräumen mit einem Zuschuss als Eigenkapitalersatz beim Bau oder ersten Kauf von Wohneigentum unterstützen. Gleichzeitig sollten wir überlegen, welche Stellschrauben wir haben, um die Erwerbsnebenkosten in den Griff zu bekommen. Klar ist: ihre Finanzierung schmälert direkt das verfügbare Eigenkapital.

Ich bin auch dafür, dass wir es gezielt Familien mit Kindern durch eine Ausweitung der KfW-Programme erleichtern, günstige Finanzierungen zum Eigentumserwerb zu bekommen. Es ist ja nicht so, dass sich junge Familien das Wohneigentum nicht leisten könnten. Oftmals ist die Abzahlung eines Immobilienkredits nicht höher als die Miete.

Das Problem ist jedoch das fehlende Eigenkapital. Und das gilt keineswegs nur für Geringverdiener. Auch für Familien mit mittlerem Einkommen ist es angesichts hoher Mietbelastungen kaum machbar, nebenher ausreichend Eigenkapital anzusparen. Da müssen wir ansetzen.

Leerstand im ländlichen Raum bekämpfen

Im ländlichen Raum, wo die Preise nicht derart explodiert sind, wie in den Ballungsräumen, könnten wir Familien mit einem Zuschuss fördern, wenn sie in den Ortskernen Eigentum im Bestand erwerben. Das schützt vor Wertverfall und Leerstand und hält die Ortskerne lebendig.

Mit einer solchen Förderung, wie ich sie gerade skizziert habe, könnten 60.000 bis 80.000 Familien jährlich in angespannten Mietmärkten eine Wohnung kaufen oder bauen.

Die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben, muss in der aktuellen Situation besonderes Gewicht bekommen. Aber, meine Damen und Herren, natürlich kommt das nicht für jeden in Betracht und es passt auch nicht in jede Lebenssituation hinein. Viele Menschen werden weiterhin zur Miete wohnen und wir müssen deren Interessen im Blick haben.

"Wir müssen endlich wieder bauen!"

Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung einen ersten Schritt getan, überzogene Preisanstiege einzudämmen.Aber machen wir uns nichts vor! Die Ursache, dass der Mietwohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht geraten ist, ist das viel zu geringe Angebot. Zu lange wurde zu wenig gebaut in Deutschland. Und was wir gebaut haben, ist oft zu teuer. Wir müssen endlich wieder mehr Wohnungen bauen! Und wir müssen zu verträglichen Kosten bauen!

Ich glaube, es ist nicht zu hoch gegriffen, wenn man sagt, dass die Frage der Verfügbarkeit ausreichenden sozialen Wohnraums eine der – wenn nicht sogar die – neue soziale Frage unserer Zeit ist. Es geht hier um die Sicherstellung des Menschenrechts auf Wohnraum.

Deswegen müssen wir mutig sein und ausgetretene Pfade verlassen. Wir müssen das Konzept einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit entwickeln und implementieren, um die Bereitstellung von Wohnraum auch außerhalb des sozialen Wohnungsbaus gezielt zu fördern.

Dabei kann es allerdings nicht darum gehen, die gemeinnützige Wohnungswirtschaft, wie sie bis 1990 im Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) geregelt war, 1:1 wiederzubeleben. Über dieses Instrument ist die Zeit hinweggegangen. Die Gewährung von erheblichen Steuer- und Gebührenvergünstigungen im Gegenzug für nur sehr unscharf definierte Kriterien hat nicht erst der Skandal um die „Neue Heimat“ als problematisch entlarvt. Das Instrument der Wohnungsgemeinnützigkeit hat zu breit gestreut, es war nicht zielgerichtet und hat nicht die wirklichen Bedürfnisse befriedigt.

Aber natürlich war – und ist – die Idee, den Wohnungsmarkt nicht als irgendeinen Markt anzusehen wie jeden anderen, richtig. Im Rahmen der Sozialen Marktwirtschaft hat das „Soziale“ hier eine besondere Bedeutung.

Neue Formen des sozialen Wohnungsbaus

Wir müssen deswegen einen neuen Begriff der Wohnungsgemeinnützigkeit entwickeln, der Wohnen als elementare Form der Daseinsvorsorge anerkennt und fördert. Und wir können uns dabei durchaus von der „alten“ Wohnungsgemeinnützigkeit inspirieren lassen. Es geht eben heute nicht mehr nur um die Bereitstellung von Wohnraum für sozial Schwache. Bis in weite Teile der Mittelschicht ist die Wohnungsfrage zur Existenzfrage geworden!

Deswegen muss es um die bessere Förderung von Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Baugruppen und anderer Akteure auf dem Wohnungsmarkt gehen, die eine „Stadtrendite“ für die Nachbarschaft erbringen. Hierfür muss es eine staatliche Förderung geben, die deutlich über die heute bestehenden Instrumente hinausgeht. Es geht darum, aus Fehlern der Vergangenheit zu lernen und zielführende Instrumente zu entwickeln, die die inzwischen deutlich geänderten Rahmenbedingungen berücksichtigen. Langfristige Belegungsbindungen sind dabei auch ein wichtiges Thema.

Wir müssen gemischte Märkte, die Vielfalt der Trägerlandschaft und der Angebote bewahren: Gemeinnützigkeit muss Bedingungen definieren, die allen Anbietern offen stehen. Kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften müssen im Zweifel in den Genuss neuer Förderungen kommen können. Diese Vielfalt verhindert auch neue Großstrukturen, Segregation in Stadtteilen, Bürokratisierung. Ebenso muss günstiges Bauland, das naturgemäß begrenzt ist, allen gemeinnützigen Anbietern offen stehen. Vielleicht über Auktionen.

Zu beachten ist auch: Seit der Föderalismusreform 2006 ist nicht mehr der Bund, sondern sind die Länder grundsätzlich für das Wohnungswesen zuständig. Es bleibt lediglich für die Wohngeldgesetzgebung bei der Zuständigkeit des Bundes. Nach Auslaufen der befristeten Kompensationsmittel 2019 hat der Bund keine direkten Förder- bzw. Steuerungsinstrumente für die (soziale) Wohnraumförderung mehr.

Bund braucht mehr Kompetenzen bei Wohnungswesen

Voraussetzung für neue Initiativen auf Bundesebene wäre also zunächst wieder eine Regelungskompetenz des Bundes im Bereich Wohnungswesen. Und ich muss ehrlich sagen: Da müssen wir ran. Es kann nicht sein, dass der Bund in so einer zentralen Daseinsfrage keine Kompetenzen mehr hat, und dass die Herstellung der Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse in Deutschland darunter massiv leidet.

In Anbetracht der extremen Zustände auf dem Wohnungsmarkt dürfen wir uns keine Denkverbote auferlegen. Wir müssen ebenenübergreifend einen breiten Instrumentenmix entwickeln und einsetzen, um das elementare Menschenrecht auf Wohnen sicherzustellen.

Das bedeutet vor allem, dass wir gemischte Quartiere anstreben müssen. Es dürfen keine neuen Ghettos entstehen. Ich finde aber, dass hochpreisige Wohnungen auf dem freien Markt doch durchaus neben preisgebundenen Wohnungen von gemeinnützigen Trägern in einem Viertel existieren können.

Jetzt. Schnell. Und dann handeln.

Ich halte deshalb z.B. quartiersbezogene Mindestquoten für Wohnungen in Gemeinnützigkeit für eine gute Idee. Darüber müssen wir diskutieren. Jetzt. Schnell. Und dann handeln.

Was wir brauchen ist eine bessere Förderung von vielfältigen Bauträgern: Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Baugruppen und anderer Akteure auf dem Wohnungsmarkt, die eine „Stadtrendite“ für die Nachbarschaft erbringen. Hierfür muss es auch staatliche Förderung geben, die deutlich über die heute bestehenden Instrumente hinausgeht.

Es gibt weitere wichtige Stellschrauben: Grundstücks- und Baukosten gehören zu den Miet- und Kaufpreistreibern schlechthin. Weisen die Kommunen zu wenig Bauland aus, steigen prompt die Grundstückspreise. Wenn dann die Menschen vermehrt in Ballungsräume ziehen, wird Bauland knapp. Die Folge: Die Investoren kämpfen verbittert um die letzten verbliebenen freien Flächen.

Auf der Strecke bleiben unter anderem öffentliche Wohnungsgesellschaften. Sie können im freien Wettbewerb um Bauland irgendwann einfach nicht mehr mithalten. Die Gesellschaft driftet in den Städten daher noch mehr auseinander. Das heißt wir müssen in den gefragten Wohngegenden unbedingt mehr Bauland ausweisen. Und darauf müssen vor allem solche Wohnungen gebaut werden, die bezahlbar sind.

Ein wichtiger Schritt dahin ist die im November 2016 von der Bundesregierung beschlossene Novelle des Baurechts. Damit haben wir die neue Kategorie „Urbanes Gebiet“ eingeführt. Die Kommunen erhalten damit auch in bereits verdichteten Gebieten die Flexibilität, neue Wohnungen zu bauen.

Nun kommt es darauf an, diese Möglichkeiten vor Ort auch zu nutzen. Gerade in einer Großstadt wie Köln brauchen wir jetzt politische Führung, die sich bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auch gegen Klientelinteressen durchsetzt. Der Bund hilft, indem er eigene Liegenschaften stark verbilligt abgibt und so den Kommunen gemeinwohlorientiertes Bauen ermöglicht. Auch das ist ein Schritt zur Entspannung.

Aber es ist nicht die Knappheit von Bauland allein, die die Preise treibt. Auch Auflagen und Regulierungen tragen dazu bei – von Vorgaben zum Energieverbrauch bis zum Brandschutz. So sind die Baukosten um bis zu 45 Prozent seit 1999 gestiegen.

Klimaschutz und gemeinwohlorientiertes Bauen

Wir müssen aufpassen, dass wir nicht in einen Zielkonflikt laufen: zwischen unseren Klimaschutzzielen im Gebäudesektor und dem Anspruch, dass Bauen bezahlbar bleibt. Daher bleibt die Wirtschaftlichkeit im Energieeinsparrecht die wichtigste Messlatte unseres Handelns. Nur was sich rechnet, können wir dem Häuslebauer auch zumuten. Auch bei der Umsetzung des Klimaschutzplanes werden wir die Kosten genau im Auge behalten. Deshalb konzentrieren wir uns beim neuen Gebäudeenergiegesetz zunächst auf Nichtwohngebäude.

Ohnehin ist es nicht die Bundesebene allein. Länder und Kommunen sind beim Thema Baukosten ebenfalls gefragt. Denken Sie zum Beispiel an Stellplatzvorgaben, die einer der massivsten Kostentreiber sind. Ein einziger Tiefgaragenplatz kostet 40.000 Euro. Die neue Landesbauordnung in NRW vom Dezember 2016 legt die Entscheidung über den Stellplatzbedarf in die Hand der Kommunen. Das ist gut so, denn je nach örtlicher Verkehrsplanung, ÖPNV-Infrastruktur oder Car-Sharing Angeboten kann der tatsächliche Parkplatzbedarf sehr unterschiedlich ausfallen.

Damit zeigt das Land NRW was man tun kann, um die Baukosten in den Griff zu bekommen. Davon brauchen wir mehr im Land. Wir brauchen eine Aufstellung der Top Ten der überflüssigsten Bauauflagen! Und zu jedem einzelnen Punkt auf dieser Liste müssen wir miteinander ins Gespräch kommen!

Außerdem brauchen wir mehr Investitionen in Deutschland. Und zwar nicht nur für ein oder zwei Jahre, sondern über einen langen Zeitraum hinweg. Das muss unser großes politisches Ziel sein! Schließlich haben wir riesigen Nachholbedarf.

  • Schlaglöcher, die selbst die gemütlichste Familienkiste auf dem Asphalt aufsitzen lassen.
  • Autobahnbrücken, die längst nicht mehr nur ausgemachte Phobiker ins Schwitzen bringen, oder
  • Schulgebäude, bei deren Anblick wir Erwachsenen uns geradezu schämen, dass unsere Kinder darin einen Großteil ihres Tages verbringen müssen.

Bundesregierung treibt Investitionen voran

All das summiert sich zu einer Investitionslücke im dreistelligen Milliardenbereich! Deshalb hat die Bundesregierung ihre Mittel für öffentliche Investitionen deutlich aufgestockt. Rund 36 Milliarden Euro stehen uns in diesem Jahr für Investitionen zur Verfügung!

Alleine für die Verkehrsinfrastruktur haben wir 12,8 Mrd. Euro veranschlagt. Und wir entlasten die Städte und Gemeinden in dieser Legislaturperiode um mehr als 20 Milliarden Euro. Das eröffnet ihnen den Spielraum, ihre kommunale Infrastruktur auf Vordermann zu bringen. Übrigens: 88 Mio. Euro Entlastung kommen direkt der Stadt Köln zugute.

Außerdem schrauben wir die Mittel für den sozialen Wohnungsbau in die Höhe. Seit diesem Jahr stellt die Bundesregierung den Ländern jährlich anderthalb Mrd. Euro zur Verfügung. Das ist alleine in der laufenden Legislaturperiode eine Verdreifachung der Mittel!

Aber der Bund kann im sozialen Wohnungsbau zwar Mittel bereitstellen, über den konkreten Mitteleinsatz entscheiden aber die Länder. Die tun das mit unterschiedlichem Ehrgeiz. Es ist gut zu wissen, dass fast 40 % der neuen Sozialmietwohnungen in NRW gebaut werden. Von dieser Bilanz können sich andere Länder eine Scheibe abschneiden.